29

9月

替你解惑奥尼塔的秘密

高层建筑不是任意建造到一定的高度。建筑师和业主决定在一个特定的地段建造多高的建筑物或建筑物的高度是不确定的,而是在建筑规划中确定了这一点。然而,有 兴趣的人会发现,在某些高层建筑的发展计划和实际高度之间有时会有有差异。该塔的原始发展计划预计最高站立高度为175米之后,规划部门的高度达到了185.4米,但建造者的工地声称它高达190米在这里,“天际图”想提出一个问题:。这些不同的高度是如何产生的?奥尼塔现在有多高?

应法兰克福市规划办公室的要求,罗斯摩斯(Rosmus)先生已向《天际图》做出报告。作为负责城市环境规划问题的负责人,罗斯摩斯先生解释道:「开发计划中的最大高度实际上可能与较晚的高度有所不同,例如,如果将技术楼层集成到结构中,则技术层不计入高度计算。」例如,卓美亚高层建筑(Jumeirah high-rise就)是这种情况,其中3层几乎没有嵌入建筑物的建筑中。

「奥尼塔也是如此。」罗斯摩斯说。奥尼塔在地面上铺设了技术性的地板。 185.4米的高度依然在比赛中脱颖而出,并且不再是最新的。正如计画开发商蒂士曼史派尔(TishmanSpeyer)所指出的,在奥尼塔的官方建筑申请中,纪录的是189.9米(近190米)。因此:

奥尼塔的高度为189.9米(623英尺)。

01

9月

法兰克福南岸概念(Frankfurt Southbank)—这座城市需要另一个想法

法兰克福有着名的天际线。这是一件好事。然而,在国际上,我们仍然相当谦虚。知道伦敦、多伦多或芝加哥这种丰富城市的人都知道,法兰克福当然仍有很大的潜力可以被释放。对外国媒体来说,法兰克福是十分区域性的、无聊的或会被形容成「绿色的金丝雀码头」。

那么进一步的发展会是什么样子呢?让我们从住宅大楼的想法出发。如果我们要让不只是少数精英阶层可以负担的起现代化的高层建筑,并且让它们可以在靠近城市的地方建造起来,这要怎么做呢?有很多地方的住宅大楼是很成功的,尤其是我们以前在萨克森豪森(Sachsenhausen)生活的地方。因此,在这里《天际图》以严肃的态度,想提出一个恢复南部主要河岸的建议。我们称之为法兰克福南岸概念(Frankfurt Southbank concept)。

我们只缺少了一项东西:勇敢的计画开发者和一个可以达成明日曼哈顿的建筑架构!

 

你认为在萨克森豪森(Sachsenhausen)的缅因河畔旁盖住宅大楼是一个怎样的想法呢?
21

7月

摩根士丹利租用法兰克福奧尼塔

英国脱欧的具体影响开始越来越明显。显然部分归因于英国脱欧,这可能会成为法兰克福的第一家租赁公司:据媒体报道,摩根士丹利(Morgan Stanley)将在高层大楼计画奥尼塔(OmniTurm)中占据几个楼层。如果英国退出欧盟将迫使所有员工撤出伦敦,目前还不清楚摩根士丹利搬迁到哪里。

显然,摩根士丹利现在已经在法兰克福做出了具体财产的决定。据法兰克福证券报(FAZ)报道,美国投资银行已经在目前正在建设的奥尼塔摩天大楼租用了8000平方米的办公空间。这些8000平方米相当于奥尼塔45层楼中的5到6层,因此占据了将近44,000平方米办公空间的近五分之一。

位于法兰克福的纽约计画开发商蒂士曼史派尔目前正在大加胡斯街(GroßenGallusstraße)的银行区建造混合住宅和办公大楼。预计2018年底完成。

摩根士丹利目前进驻在约格湖街(Junghofstrasse)的一座办公大楼内。他们未来是否会放弃这个地点尚不清楚。

02

7月

一個来自法兰克福訪客的伦敦、摩天大楼和英国脱欧之旅

《天际图》致力于寻找相关单位和城市发展。我与J.P.摩根的一名员工一起到伦敦进行实地考察:

这是一个星期六的早晨。我在7月15时搭乘英国航空公司从法兰克福飞往伦敦。经过一个多小时的飞行后,我抵达了伦敦。这次我没有在希思罗机场降落,而是在城市中心的城市机场。因为时区的关系,现在时间是7点25分。

我没有任何行李,所以我直接走出了登机门,进入DLR(Docklands轻轨)。 10分钟后,我抵达了伦敦金字塔码头的码头区(Docklands at Canary Wharf),这是其中一个开发区。我注视着许多着名的摩天楼:我可以看到金字塔形的加拿大广场一号大楼(One Canada Square)以及汇丰、花旗、J.P.摩根和巴克莱标志的高层建筑。到目前为止,一切都很好。

我接着去拜访保罗。保罗35岁,在伦敦住了7年,在金丝雀码头的投资银行J.P.摩根工作。他几个月前从这里的一个地方搬到了15分钟路程远的地方 我站在他家门口抬头看。有25层,看起来是全新的。我把他的公寓号码输入到键盘上。门卫亲切地问候我,我乘坐电梯到顶楼。

保罗用温暖的笑容打开了门,然后我们拥抱对方。我们已经相识了10多年,当时他甚至还没到伦敦。我进入他的设计师公寓并环顾四周。这个地方充满了宜家家居的产品。这里的作品和目录一样多,一切都是全新的。我走到窗前看向外面。

在我眼前的是金丝雀码头,保罗的公寓有着完美的景观。我已经习惯了法兰克福的高层建筑,一直认为它在欧洲是表现不错的。现在我意识到金丝雀码头的建筑实际上有多庞大:大多数办公楼的高度至少是德国高层建筑深度的两倍甚至三倍。在英国,这里有宽松的工作条例:高层建筑的深度不会导致狭窄的立体空间。因此,彼此接近的建筑物不仅令人印象深刻,而且同时也有些威胁性。这也是之后应该应该加强的印象。

Canary Wharf Bürogebiet Wolkenkratzer Brexit
Wolkenkratzer Krähne Bauen London
Docklands Luxusapartments Bauen

保罗告诉我他现在已经拥有这间公寓。租屋的费用非常昂贵。这个大小的公寓每月将要花费大约3000英镑的净租金,另外搬运工和健身房的服务费为200英镑。我接着环顾这个地区 ,我特别注意到一件事:起重机。到处都有起重机。在地平线上,在高速公路后面,在马路对面,在各个方向。毫无疑问地,伦敦正在蓬勃发展。

保罗向我解释,「你看到的是住宅大楼无处不在。这是近几年来的一个新趋势。」保罗告诉我,即使在500米以外的地方,也有8栋住宅楼,每栋至少有50我们聊了一会儿天之后,我们就从公寓出发离开。不到十分钟后,我们就站在金丝雀码头的中心,这是既定的办公区域。从这里,伦敦市中心大约半个地铁站之外。在看起来像怪物的混凝土之间(这里的建筑群并不是很密集。),人们消失在视线中,看起来就像小蚂蚁。我感到不安,想知道为什么这么多人在这种忧郁中工作。我们转过拐角站在EMA大楼前,直到几个月前我才知道,它会被大多数人所知只是因为英国脱欧以来的新闻。 EMA(欧洲医疗机构)是欧盟的一个机构,它与EBA(欧洲银行管理局)一起将很快撤出金丝雀码头并进驻欧洲大陆。我的眼睛滑向右边,突然我看到只有建筑工地。这里有一座摩天大楼,那里有一座高层建筑,这里的建筑很简单:「 一如往常,所有的这些摩天大楼里都会包含公寓大楼。」我只想:「这些大楼大约150米高,如果不是更高的话。」我想要拍照,但我不知道先拍什么。我开始数数,但过了一段时间后,我意识到这几乎是不可能的。金丝雀码头旁边的这个小地方一定有差不多几十栋刚刚建成或正在建造的住宅建筑。

「现在有很多钱投资在市场上。大部分公寓都卖给了外国投资者。」保罗说, 并非所有的公寓都被占用了。也许这只是一个巧合,或者没有适合的租户。不管怎样,至少现在,建筑热潮并不会到此为止。

Canary Wharf Expansion Baustelle

伦敦目前正在经历建设热潮整个城区有150多座高层建筑正在建设中我想从保罗那里知道他对英国脱欧的看法保罗是一个波兰人,他的面部表情揭示了一切:。「我无法 相信。这里没有人相信。我们希望这是一个很大的错误并且可以回到过去。」保罗解释说。他对他在美国银行的工作非常满意,他不愿意离开。如果JP摩根将他推给给 另一个城市,当然他会考虑。他的一些来自欧洲的同事已经告知了。

我们继续穿过码头区,然后登陆新开业的别致诺富特大厦( Novotel Tower)。 我们前往38楼,电梯门打开。体面的家庭音樂欢迎我们,我们进入舒適的休息室。时髦,高收入者和游客都聚集在这里。这不像一個比比皆是的酒吧,但在这里停留是愉快的。我们进入宽敞的玻璃幕墙并俯瞰城市。起重机。到处都是新高层建筑的起重机。我拍了更多照片。 我们想坐下,但没有桌子是空的。「对不起,所有桌子都是有訂位的。」有趣的是,因为那時是星期六下午,才剛過下午4点。 我们看到一个楼梯,并緩慢走上去。這裡的音乐听起来更加电子化,但仍然保守。这裡是精心设计的餐厅区,給人一種賓至如歸的感覺。一对夫妇剛好离开,我们趕緊找到一個窗戶旁的桌子坐下。

在远处,你可以看到這座城市,因為碎片大廈(the Shard)或瑞士再保險公司大樓(the Gherkin)这样的标志性建筑而非常容易辨認。伦敦不仅仅是像柏林或马德里这样的大城市:伦敦是一個大熔炉,是一个「被嚮往的地方」。但整个區域也有它的阴影。我在伦敦的城市景观中沒看到树木和自然景观。我不是说分散的孤立树木,而是像是靠近市中心的大公园,就像在德国的城市一样。然后我回想起我的家乡法兰克福,那一刻我真的很期待很快回到家中。我们德國的城市拥有不同的生活品質,但更易于管理。

20

6月

法兰克福新市区计划在西北地区举行

法兰克福终于决定扩大城市规模,以便让居民进一步发展。现在又增加了一个新的城市区。有关新区选址,市长彼得费尔德曼(SPD)提出了基民盟,社民党和绿党的罗马 联盟。在法兰克福市区以西,新的区域可以建在A5高速公路两侧550公顷的区域。该地区将邻近尼德罗索(Niederurse)l和帕安汉(Praunheim)郊区,并延延至艾斯克伯(Eschborn的)和斯坦巴赫(Steinbach的)的城市边界。

根据法兰克福市的数据,在这个约190公顷的建筑用地中,可以新增8.550至11.400间新公寓。划总监迈克约瑟夫(Mike Josef)宣布将进一步研究施工现场的规定。这也是为了让土地价格维持在当前水平以防止投机行为。.

 与此同时,许多意见已被提出,这种情况经常发生在德国的这种计划开发过程上。特别是,斯坦巴赫(Steinbach)的政治家对这些计划做出了负面反应。斯坦巴赫的政治家们在那里看不到任何新的发展机会,但他们想保留旧的区。他们并没有意识到城市正在进一步发展:村庄将成为定居点,村庄将成为小型城市,小型城市将成为大城市,大城市将成为大型都会区。从这个意义上说,法兰克福西部区需要一个密集、活跃的地区且可以长期保持。请不要只是盖房子和建设慵懒的城镇─这在周边地区已经足够了!

地方的进一步发展得到了满足,并适用于所有城市。法兰克福新区方面,斯坦巴赫无法逃脱这一发展。特别是在大都市地区,城市和社区边界变得越来越无关紧要,因为人们对环境的体验是扩及整个地区的。你住在斯坦巴赫,会去埃施博恩看电影,造访法兰克福的市集或在奥登瓦尔德漫步。斯坦巴赫就像法兰克福莱茵美因,如同埃施博恩属于德莱艾希。没有法兰克福,斯坦巴赫就什么都不是。没有奥芬巴赫,法兰克福会更糟。这是人们真正感受到的!

行政边界是上个世纪的遗迹,与我们的网络化现实越来越不相干, 当进步和发展丰富我们的生活时,我们都应该感到高兴。然而,法兰克福地区的发展不应该仅仅在法兰克福西部地区有选择地进行,而且还应该在其他地区进行。例如,如果一个人从奥芬巴赫前往法兰克福旅行,他实际上会经过的地方是菜园(!!!!),而不是靠近欧洲央行。人们想知道,为什么不能更多建造住房、工作场所或者至少是公园和游乐设施,这些设施也可以被不断增长的人口使用。种植蔬菜是可以在城市外面做的事!

艾斯克伯斯坦巴赫法兰克福等城市。

23

5月

迈克约瑟夫(Mike Josef )計劃限制高层建筑

总部位于法兰克福的规划代表麦克约瑟夫(Mike Josef)(SPD)打算仅在明确界定的地区允许法兰克福的新高层发展计划。从最近几天的各种新闻出版物中可以看出,「投机」将被抵制。将在明年提出的新高层计划旨在巩固适当的发展要求。规划公司希望结束法兰克福市目前的做法(也适用于特殊情况)批准规划中的高层建设位置。来自房地产专家认为这个决定是不正确的,因为它与既定的规划实践相冲突。现代高层公寓只能由高收入人士提供经费,而且这些地点不会与有利的居民区竞争。

自从任期开始以来,麦克约瑟夫只经常回顾与城市政策相关的微不足道的城市发展计画。其目的并不是选择驱逐扩张,而是作出摇摆不定决定,这只是在重新压缩而浪费原本可以扩大城市宝贵的时间。限制高层建筑的决定分散了城市规划任务的实际挑战。麦克约瑟夫可以在扩张上面做得更好,让住房可以变得负担得起。法兰克福市的幸运之处在于前任策划官马丁温茨(Martin Wentz)博士有远见地推出了许多仍然有利于该市的大型城市计划。温茨先生留下了伟大的城市规划足迹,其中任何一位在任的接班人迄今为止都没有能够跟上。

对高层建筑的限制不会导致房屋中间价值的减少,但很可能再次只是促成表面缺乏的一个难题。在住房日益昂贵、幼儿园少、学校缺失、公共交通设施不便和昂贵的停车位的情况下,选民将不会鼓励这项政策。法兰克福市必须最终采取策略性行动!

图片:欧洲央行的高层建筑建在一个没有纳入高层发展计划的位置,对法兰克福东部的整体发展产生了持久的影响。
Phorio:法兰克福的所有高层建筑

法兰克福市应该提供具有约束力的高层建筑建设地点吗?
29

1月

法兰克福市在对于前警察部建筑的问题对黑森州施压

有关位于博览会和总站之间的前警察局的讨论结果正在慢慢变得悲观:这座古老建筑是空的且已被没收。自警察人员离开以来,几次想要翻新此地点的尝试都未能成功。法兰克福市有权规画该建筑,但该房产属于德国政府。黑塞州(The state of Hesse)迄今已停止建造地下隧道。

 

所有都跟钱有关

在黑森州财政部长托马斯舍费尔(CDU)的书中,这个地区的销售额高达8000万欧元。根据摩天大楼框架(Hochhausfrahmenplan)的计划,能达到这一数额是由于这个位置能够建造高达145米的办公楼。然而,与蓬勃发展的住房市场相比,办公大楼在法兰克福目前并不特别受欢迎。因此,如果假定只有一次性使用土地,那么黑森州提出的金额是否会由投资者支付是德讨论的。犹利拜尔(Ulli Baier)(格林)说「德国政府已经推测,财政部长必须进行估值调整,但这会很困难。」

这座城市已失去耐心

在市议会全体会议上,一位与会者表示,长期拖延已经变得多余,现在必须进行行动。应黑色红绿联盟的要求,决定修改发展计划。目标是在这个位置允许更多的住宅建设。但是,与此同时,这意味着越来越少甚至没有公民会提供。因此不清楚这将如何改变黑塞州的价值。此外,145米的高层建筑是否会被允许也尚未决定。计划总监麦克约瑟夫最近表达了他的观点。他可以想像几个较矮小的高层建筑在同一区。约瑟夫的计划不但是一个办公室和公寓的混合体,而且还可以为邻近的佛克史楚雷(Falkschule)提供健身中心,已也会有文化设施,酒店或医疗中心的发想。根据目前有效的开发计划,达到总建筑面积约10万平方米是有可能的。

建设目标不是要反抗黑森州。反而是能使黑塞州最终做出决定,以便整个地区能够迅速建立起来。

23

1月

摩天大楼:令人怀疑且不安的感觉

迷恋与拒绝之间

高层建筑在很大程度上是经济力量的停滞和展现。每个新设计都可以作为引人注目的工具,展现客户自身主动性和风险状况的可视化。
高层建筑一直令人印象深刻,但在短短120年历史哩,他们也受到了批评,远超其他类型的现代建筑。有些人认为高层建筑是胜利的象征,而友人则认为它拥有雄伟的气息。

专家们警告说,摩天大楼可能会对人们产生压抑作用。他们经常给予无意义和匿名陌生的感觉。

支持者将摩天大楼视为城市以及声望的象征。因此,这些建筑物的形式和功能总是可以以不同的方式阅读。
建筑不仅仅是建筑的物理实现。它也在文化现实中占有一席之地,并为解读方法、不同观点和情感反应提供了投影表面。但是,这些建筑物还是必须以实际工程为主,并且只能在表面意义下的第二层面传达明确信息。

紊乱的城市环境

若高层建筑散落在城市中,城市空间往往变得混乱。但是,如果一座城市确保高层建筑在封闭系统中相互结合,就会创建一个具有品质和公共影响力的新城市。

地图为评估高层建筑的常常被忽视的标准,但却是必备的工具。如今,这一点已经发生了变化,因为市政府和州政府正试图改变内城土壤高度分布的内部细节。但在这方面,主要关注点通常也仅限于个别建筑物。

在以前,个别公司通常为自己建造高层建筑。如今情况有所改变。在高层建筑中,租赁面积非常高,通常是银行、保险公司、咨询公司和越来越多的律师事务所。这就是为什么建筑外观也必须是正确的。建筑已成为成功租赁的重要组成部分。这种发展成为了城市里的一个特色。当然,批评者想试图防止这种情况发生。但他们对高层建筑的态度无法阻止这种情况发生。

20

12月

建筑与投资

房地产投资者认为建筑物主要是必须产生利润的投资。但投资建筑业非常有利可图这件事并不是你所想的如此理所当然。

要做到这一点,市场建设必须满足需求,无论是品质还是价格。因此,对于投资者来说,资本只是一种生产手段,就像一台机器一样,它必须运作并产生它所需要的东西,也就是收益。

这项生意的风险很大,因为只有当你愿意冒很大风险时才能获得丰厚的利润。
为了成功,投资者需要从他们的计画中获得所需的一切。风险管理在这个过程中起着重要作用,并且与传统投资者相比具有决定性的竞争优势。对于建筑商来说,风险和收益性已经从收购一片土地开始。如果这门生意很有潜力,那么土地的价值必须超过预期的正常水平。

就建筑成本而言,利润基本上是投资者愿意为他们所要求的服务支付的价格与他们在正常市场价格基础上为他们生产的物品所获得的价值之间的差额。

实现这种差异并使其尽可能差异越大越好的能力是其运营盈利的一个原因,以及与公共部门等建筑生产相比的进一步优势。它在为建筑师分配计划合同和工作报酬方面也发挥着重要作用。相比之下,设计的建筑品质不过是许多因素之一。事实上,一个建设

计画的利润性质只取决于建设的基础效率和经济效率。聪明的融资、日程安排和市场营销可以获得的收益远远超过大量的规划工作。在这方面,建筑形式在收益率建设中的作用也不大。它们的重要性只有在它们对建筑物的长期安置产生积极影响的情况下才会增加。